Estrategia y Objetivos en la Inversión Inmobiliaria

Antes de pasar a la acción debemos tener clara cual será nuestra estrategia de inversión y definir nuestros objetivos. Todos los consejos y directrices que se van a desarrollar a continuación están basados en nuestra experiencia profesional, pero no por ello pueden ser los más adecuados para según qué tipo de inversor.

OBJETIVOS

Objetivos a corto plazo en inversión inmobiliaria:

• Obtener ingresos pasivos inmediatos: En el corto plazo, el objetivo principal puede ser generar ingresos pasivos de manera rápida a través de los alquileres de las propiedades.

• Proteger capital contra inflación: Se busca proteger el capital invertido contra la inflación. Al invertir en bienes raíces, se espera que el valor de las propiedades aumente con el tiempo, en línea con la inflación o incluso por encima de ella.

Objetivos a largo plazo en inversión inmobiliaria:

• Generar patrimonio: Adquirir propiedades con la intención de que aumenten su valor con el tiempo, lo que resulta en un incremento del patrimonio neto del inversor.

• Alcanzar la libertad financiera: La meta aquí es generar suficientes ingresos pasivos, en este caso, a través de los alquileres de las propiedades, para cubrir los gastos habituales y vivir sin depender exclusivamente de un salario mensual.

ESTRATEGIA

Esta estrategia implica adquirir propiedades con la intención de destinarlas al alquiler como primera vivienda, aprovechando los beneficios fiscales asociados que ofrece esta inversión. Además, se busca obtener la máxima financiación posible a través de un crédito hipotecario, con el fin de generar una renta mensual que permita no solo pagar la deuda hipotecaria, sino también obtener ingresos adicionales.

Al comprar inmuebles destinados al alquiler como primera vivienda, se pueden acceder a diversos beneficios fiscales, como deducciones por intereses hipotecarios, gastos de mantenimiento, seguros, entre otros. Estos beneficios pueden reducir la carga tributaria sobre los ingresos generados por el alquiler, lo que incrementa la rentabilidad de la inversión.

Por otro lado, al optar por la máxima financiación posible a través de un crédito hipotecario, se minimiza el desembolso inicial de capital propio requerido para la adquisición de la propiedad. La renta mensual obtenida de los alquileres se utiliza entonces para pagar la cuota mensual del préstamo hipotecario, los gastos asociados con la propiedad y por último, el capital restante es el beneficio neto que constituye ingresos adicionales para el inversor.

En resumen:

• Maximizar flujo de efectivo positivo: Ingresos por alquileres superiores a los gastos.

• Aprovechar apalancamiento financiero: Utilización de capital prestado para adquirir propiedad.

• Beneficiarse de apreciación del valor de la propiedad: El valor de la propiedad aumenta con el tiempo e incrementa el patrimonio neto del inversor.

• Utilizar estrategias fiscales eficientes: Consiste en la Reducción de la carga tributaria para optimizar rendimientos.

CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE IDEAL

El objetivo principal al seleccionar una propiedad para invertir es maximizar el beneficio neto después de cubrir la cuota mensual del préstamo hipotecario y los gastos relacionados con la propiedad a través de los ingresos generados por el alquiler.

Para ello, vamos a enumerar las características del inmueble ideal en base a nuestra experiencia para cumplir el objetivo principal.

• Ubicación: Este aspecto es fundamental a la hora de escoger el inmueble idoneo. Nuestra recomendación es buscar en barrios de clase trabajadora pero no conflictivos. Que gocen de servicios como colegios, supermercados, comercio y hospital.

• Tipo de finca: Buscaremos fincas sin ascensor, ya que esto reduce el precio del inmueble y la cuota de comunidad, sin limitarnos a la hora de encontrar inquilinos. Hasta un tercero es una buena opción, cuanto más alto más barato será, pero también limitará el público interesado en alquilar.

• Distribución: Para poder abarcar al mayor público posible, preferimos pisos de 2 o 3 habitaciones con un baño, siempre priorizando la orientación del inmueble al exterior.

• Estado: El estado del inmueble es crucial al momento de invertir. Optar por una propiedad nueva o recién reformada puede resultar poco rentable debido a su alto precio inicial. Por otro lado, adquirir una propiedad que requiera una importante remodelación, por más económica que sea, implicará costos adicionales que deberán ser cubiertos con fondos propios, ya que no serán financiados por el crédito hipotecario. La clave está en encontrar un equilibrio entre ambas opciones. Lo ideal es realizar mejoras que actualicen el inmueble y lo hagan más atractivo para el mercado, sin incurrir en costos de reforma excesivos.

Búsqueda y elección del inmueble

BÚSQUEDA DEL INMUEBLE

Hay varios métodos de búsqueda, recomendamos utilizar todos ellos simultáneamente para así poder acceder a un mayor número de oportunidades.

• Portales inmobiliarios: Es la opción más ineficaz debido a la sobreexposición que tienen. Pero en ocasiones surgen muy buenas oportunidades debido a que algunos vendedores hacen uso de ellos para no tener que pasar por intermediarios ni pagar comisiones. Por ello hay que estar muy pendiente de todo lo que se publica. Ejemplos de portales inmobiliarios pueden ser Idealista o Fotocasa.

• Agencias inmobiliarias: Debes tener claras tus intenciones y definir tu perfil cómo inversor, comunicando a la agencia que es exactamente lo que estás buscando. Es fundamental crear buenos contactos ya que podrás acceder a inmuebles antes de que se publiquen.

• Entorno: Comunicar tus propósitos y objetivos a tu círculo cercano puede ser una estrategia sumamente efectiva. Es posible que en tu red de familiares y amigos, conozcan alguien que esté considerando vender su casa. Incluso, al compartir tu interés en la inversión inmobiliaria, es probable que tus contactos piensen en ti en cuanto surja una oportunidad relevante

• Pisos de bancos: Son propiedades de entidades financieras, se puede acceder a ellos contactando con las entidades o a través de sus portales inmobiliarios propios. Un ejemplo sería el portal Solvia perteneciente al Banco Sabadell.

• Subastas: No recomendamos acceder a pisos de subasta cuando se está empezando en la inversión inmobiliaria debido a su complejo proceso legal, posibles gravámenes y desconocido riesgo.

Calculadora de rentabilidad

Una de las ventajas destacadas de la inversión inmobiliaria es la capacidad de calcular la rentabilidad de manera precisa antes de ejecutarla, brindando la confianza de realizar una operación sólida. Como se suele afirmar, los números son un fiel reflejo de la realidad, por lo que un análisis exhaustivo de los datos nos revelará la calidad de la inversión.

A continuación, se proporciona una calculadora de rentabilidad de inversión inmobiliaria de forma gratuita para su descarga. Para su correcta utilización, solo rellenar las celdas con borde discontinuo.

Con el objetivo de garantizar un uso adecuado de la calculadora, es fundamental comprender todos los datos necesarios para su utilización. A continuación, se detallarán y desarrollarán todos los conceptos pertinentes

COMPRA

• Coste de compra: Es el precio de venta acordado con el vendedor.

• ITP: Impuesto de transmisiones patrimoniales. Depende de cada comunidad autónoma, por ejemplo en la Comunidad Valenciana a del 10% del coste de compra.

• Gastos asociados a la compra: Se refiere a los gastos de gestoría, notaría, tasación y registro de la propiedad. Suelen rondar entre el 1% y el 2% del coste de la compra, dependiendo del valor de este.

• Comisión agencia: Es la comisión de la agencia inmobiliaria.

• Reformas: El coste de las reformas realizadas en el inmueble una vez adquirido. Es crucial tener un presupuesto sólido de las reformas a realizar antes de la compra del inmueble para evitar sorpresas.

HIPOTECA

Se desarrollará este tema en profundidad más adelante, pero si los tipos de interés acompañan, siempre recomendamos una hipoteca de interés fijo.

• Porcentaje de financiación: Es el porcentaje del coste de compra que el banco está dispuesto a prestar para la compra del inmueble.

• TIN: Tipo de interés nominal. Es el tipo de interés que se debe de pagar al banco por el préstamo.

• Duración: Duración para devolver el importe del préstamo en su totalidad. Por ejemplo 30 años.

• Cuota mensual: El dinero que se debe pagar al banco mensualmente para devolver el préstamo del inmueble.

IMPUESTOS

Se va a detallar paso a paso como declarar y pagar los impuestos por alquilar una vivienda.

• INGRESOS POR ALQUILER: Son los ingresos brutos que se perciben por el alquiler de la vivienda.

• GASTOS DEDUCIBLES:

- Impuestos y tasas: Se incluyen impuestos como el IBI, tasa de basura, alumbrado, alcantarillado, etc.

- Intereses del préstamo hipotecario: Son los intereses que se pagan por la hipoteca.

-Mantenimiento: Son los gastos de conservación del inmueble, como pueden ser una reparación de la nevera o una mano de pintura de la casa.

- Seguros: El importe íntegro del seguro de hogar y del seguro de impago si se contrata.

- Comunidad: También es un gasto deducible si es el propietario y no el arrendatario quien lo asume.

- Amortización de la vivienda y de bienes inmuebles: Es el 3% sobre el valor catastral de la vivienda o el valor de adquisición de la vivienda descontando el valor del suelo en ambas. La cifra más alta de estas dos. También el 10% sobre los muebles y electrodomésticos si la vivienda se ha alquilado amueblada.

• REDUCCIONES: Se aplica una reducción del 50% a la resta de los ingresos anuales por alquiler menos los gastos deducibles si el alquiler del inmueble está destinado a vivienda habitual. Se pueden aplicar bonificaciones a esta reducción en ciertos casos, como alquilar a gente de entre 18 y 35 años o que la vivienda se encuentre en zona declarada tensionada.

• IRPF: Al resultado de la resta de los ingresos anuales por alquiler, menos los gastos deducibles y aplicando la reducción, se le aplica el tipo de IRPF correspondiente al tramo al que pertenecen los ingresos totales de arrendador. El tramo varía entre el 19% y el 45%. Este resultado es la cuantía a pagar de impuestos por alquilar el inmueble.

MÉTRICAS DE RENTABILIDAD

• RENTABILIDAD BRUTA: Hay que dividir el alquiler anual que paga el inquilino entre la suma de todos los costes totales asociados a la compra de la vivienda ( incluyendo impuestos, comisiones, reformas, etc..) y multiplicar el resultado por 100

Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Costes totales compra) x 100

• RENTABILIDAD NETA: Es la misma fórmula que la rentabilidad bruta pero hay que restarle al alquiler anual los gastos asociados al inmueble como impuestos y tasas, seguros, mantenimiento, comunidad, etc..

Esta se puede calcular antes y después de impuestos

Rentabilidad neta = ((Alquiler anual - gastos) / Costes totales compra) x 100

• CASHFLOW: Es la liquidez mensual o anual que genera el inmueble alquilado una vez descontados todos los gastos. Para calcularlo solo hay que restar a los ingresos que genera mensualmente, los gastos hipotecarios y los asociados al inmueble como impuestos y tasas, seguros, manteneimiento, comunidad, etc…

Cash Flow mensual = (Alquiler mensual) - (Costes hipoteca + Costes inmueble)

• ROCE: (Return on capital employed) Fórmula utilizada para calcular el porcentaje de retorno sobre el capital empleado. Es decir que porcentaje recibes de vuelta sobre el capital que has puesto de tu propio bolsillo para realizar la inversión.

ROCE = ((Cash Flow mensual x 12) / Capital propio invertido) X 100

ROCE (años) = Capital propio invertido / Cash Flow anual

Como detallamos en nuestra sección estratégica, nuestra meta es asegurar la mayor financiación disponible mediante un crédito hipotecario. Esto se traduce en la generación de una renta mensual capaz de cubrir la cuota del préstamo, los gastos del inmueble y nos proporcione un beneficio neto.

En términos de nuestro enfoque en el crédito hipotecario, nuestros objetivos principales son asegurar la máxima cantidad de financiamiento y extender la duración del préstamo al máximo de años posible.

Financiación y Compra

TÉRMINOS DEL PRÉSTAMO

• MONTO DEL PRÉSTAMO: Es la cantidad total que la entidad bancaria está dispuesta a prestar para la compra del inmueble. Como se ha detallado anteriormente, el objetivo es conseguir el mayor monto posible. El monto del préstamo puede ir desde el 50% del valor de compra hasta en 80%, en algunas ocasiones más según condiciones especiales. Siempre se buscará el mayor porcentaje.

• TIPO DE INTERÉS: Es el porcentaje que se paga a la entidad por el dinero prestado. Existen bonificaciones, como domiciliar la nómina, contratar el seguro de hogar con la entidad, seguro de vida, etc. Es imprescindible hacer varias comparaciones para buscar el porcentaje de interés más bajo. El porcentaje puede ser fijo o variable. Fijo significa que se mantiene constante durante todo el periodo de vida del préstamo, y variable puede cambiar según las condiciones del mercado. Si los tipos de interés acompañan, siempre recomendamos interés a tipo fijo, ya que se sabrá exactamente lo que se va a pagar durante toda la duración del préstamo.

• PLAZO: Es el periodo durante el cual se está obligado a realizar los pagos según los términos del préstamo. El plazo de un crédito hipotecario puede ir desde los 15 años a los 30 años. Como se ha expuesto anteriormente, optaremos por extender el préstamo al máximo de años posible.

• PAGOS: Incluye el monto del pago mensual, así como la información de como se aplican los pagos a capital e intereses.

• REEMBOLSO ANTICIPADO: Es la compensación que se le da a la entidad sobre el préstamo reembolsado anticipadamente. Si los términos del préstamo son buenos, no se recomienda hacer un reembolso anticipado ya que este se pagará mediante la renta generada por el alquiler y podremos emplear nuestro capital para realizar otras inversiones.

• SEGUROS E IMPUESTOS: Es posible que el préstamo requiera la contratación de seguros con la entidad prestataria, como puede ser seguro de hogar, de impagos o de vida durante la duración del préstamo.

Reforma del inmueble

Para la inversión en vivienda destinada al alquiler, es conveniente adquirir una propiedad que necesite cierta renovación, en lugar de optar por una recién reformada o de nueva construcción. Esto se debe a que comprar una propiedad en necesidad de mejoras puede ofrecer un precio más asequible, lo que maximiza la capacidad de obtener la máxima financiación a través de un crédito hipotecario.

Es importante destacar que las reformas necesarias no deben ser costosas, ya que el objetivo principal es minimizar el gasto de capital propio tanto en la compra como en las renovaciones posteriores. Buscar propiedades que requieran un "lavado de cara" en lugar de una renovación completa puede ser una estrategia inteligente. Estas renovaciones pueden incluir mejoras cosméticas como pintura nueva, actualización de pisos o renovación de cocina y baño con opciones económicas pero atractivas.

Un punto muy importante a tener en cuenta al realizar las mejoras en la vivienda, es valorar si el capital a invertir puede suponer un incremento en el precio al que se va a alquilar la vivienda o no. Un error muy común que cometen algunos inversores es reformar la vivienda como si fuese a ser su propia residencia, gastando capital en reformas o mejoras que no van a aumentar el valor del alquiler.

Es importante realizar un análisis cuidadoso de costos y beneficios para asegurarse de que las mejoras sean rentables y contribuyan al aumento del valor y atractivo del alquiler de la propiedad.

En las búsqueda de inquilinos es crucial tener una comprensión clara del perfil del inquilino ideal. Este puede variar desde familias y parejas sin hijos hasta estudiantes o personas solteras. Es fundamental adaptar el inmueble a las necesidades y preferencias de nuestro público objetivo.

Además, es importante proteger nuestra inversión asegurándonos de la solvencia económica de los potenciales inquilinos. Para ello, podemos solicitar garantías de pago, como la presentación de la última declaración de la renta o las últimas nóminas. Estos documentos nos brindarán información sobre la estabilidad financiera del inquilino y su capacidad para cumplir con las obligaciones del alquiler.

En caso de que aún tengamos dudas sobre la solvencia del inquilino, siempre podemos considerar la opción de contratar un seguro de impago. Esto proporcionará una capa adicional de protección financiera, mitigando el riesgo de impagos y protegiendo nuestra inversión a largo plazo."

Para la búsqueda de inquilinos, existen dos métodos principales. Uno de ellos consiste en utilizar portales inmobiliarios como Idealista y Fotocasa. En este caso, nosotros mismos creamos el anuncio, realizamos las visitas al inmueble y seleccionamos a los potenciales inquilinos. Aunque esta opción es gratuita, requiere tiempo y un buen conocimiento del mercado inmobiliario.

La otra alternativa es contratar una agencia inmobiliaria para que se encargue de todo el proceso y nos ayude a encontrar al inquilino ideal. Las agencias suelen cobrar una mensualidad de renta del alquiler por sus servicios, pero ofrecen la ventaja de gestionar todo el proceso y proporcionar asesoramiento profesional en la selección de inquilinos.

Una vez encontrados los inquilinos ideales, el último paso es firmar el contrato de arrendamiento.

Se puede descargar un borrador de un contrato de arrendamiento completo en el siguiente enlace.

Búsqueda de inquilinos y contrato de arrendamiento