Calculadora de rentabilidad

Una de las ventajas destacadas de la inversión inmobiliaria es la capacidad de calcular la rentabilidad de manera precisa antes de ejecutarla, brindando la confianza de realizar una operación sólida. Como se suele afirmar, los números son un fiel reflejo de la realidad, por lo que un análisis exhaustivo de los datos nos revelará la calidad de la inversión.

A continuación, se proporciona una calculadora de rentabilidad de inversión inmobiliaria de forma gratuita para su descarga. Para su correcta utilización, solo rellenar las celdas con borde discontinuo.

Con el objetivo de garantizar un uso adecuado de la calculadora, es fundamental comprender todos los datos necesarios para su utilización. A continuación, se detallarán y desarrollarán todos los conceptos pertinentes

COMPRA

• Coste de compra: Es el precio de venta acordado con el vendedor.

• ITP: Impuesto de transmisiones patrimoniales. Depende de cada comunidad autónoma, por ejemplo en la Comunidad Valenciana a del 10% del coste de compra.

• Gastos asociados a la compra: Se refiere a los gastos de gestoría, notaría, tasación y registro de la propiedad. Suelen rondar entre el 1% y el 2% del coste de la compra, dependiendo del valor de este.

• Comisión agencia: Es la comisión de la agencia inmobiliaria.

• Reformas: El coste de las reformas realizadas en el inmueble una vez adquirido. Es crucial tener un presupuesto sólido de las reformas a realizar antes de la compra del inmueble para evitar sorpresas.

HIPOTECA

Se desarrollará este tema en profundidad más adelante, pero si los tipos de interés acompañan, siempre recomendamos una hipoteca de interés fijo.

• Porcentaje de financiación: Es el porcentaje del coste de compra que el banco está dispuesto a prestar para la compra del inmueble.

• TIN: Tipo de interés nominal. Es el tipo de interés que se debe de pagar al banco por el préstamo.

• Duración: Duración para devolver el importe del préstamo en su totalidad. Por ejemplo 30 años.

• Cuota mensual: El dinero que se debe pagar al banco mensualmente para devolver el préstamo del inmueble.

IMPUESTOS

Se va a detallar paso a paso como declarar y pagar los impuestos por alquilar una vivienda.

• INGRESOS POR ALQUILER: Son los ingresos brutos que se perciben por el alquiler de la vivienda.

• GASTOS DEDUCIBLES:

- Impuestos y tasas: Se incluyen impuestos como el IBI, tasa de basura, alumbrado, alcantarillado, etc.

- Intereses del préstamo hipotecario: Son los intereses que se pagan por la hipoteca.

-Mantenimiento: Son los gastos de conservación del inmueble, como pueden ser una reparación de la nevera o una mano de pintura de la casa.

- Seguros: El importe íntegro del seguro de hogar y del seguro de impago si se contrata.

- Comunidad: También es un gasto deducible si es el propietario y no el arrendatario quien lo asume.

- Amortización de la vivienda y de bienes inmuebles: Es el 3% sobre el valor catastral de la vivienda o el valor de adquisición de la vivienda descontando el valor del suelo en ambas. La cifra más alta de estas dos. También el 10% sobre los muebles y electrodomésticos si la vivienda se ha alquilado amueblada.

• REDUCCIONES: Se aplica una reducción del 50% a la resta de los ingresos anuales por alquiler menos los gastos deducibles si el alquiler del inmueble está destinado a vivienda habitual. Se pueden aplicar bonificaciones a esta reducción en ciertos casos, como alquilar a gente de entre 18 y 35 años o que la vivienda se encuentre en zona declarada tensionada.

• IRPF: Al resultado de la resta de los ingresos anuales por alquiler, menos los gastos deducibles y aplicando la reducción, se le aplica el tipo de IRPF correspondiente al tramo al que pertenecen los ingresos totales de arrendador. El tramo varía entre el 19% y el 45%. Este resultado es la cuantía a pagar de impuestos por alquilar el inmueble.

MÉTRICAS DE RENTABILIDAD

• RENTABILIDAD BRUTA: Hay que dividir el alquiler anual que paga el inquilino entre la suma de todos los costes totales asociados a la compra de la vivienda ( incluyendo impuestos, comisiones, reformas, etc..) y multiplicar el resultado por 100

Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Costes totales compra) x 100

• RENTABILIDAD NETA: Es la misma fórmula que la rentabilidad bruta pero hay que restarle al alquiler anual los gastos asociados al inmueble como impuestos y tasas, seguros, mantenimiento, comunidad, etc..

Esta se puede calcular antes y después de impuestos

Rentabilidad neta = ((Alquiler anual - gastos) / Costes totales compra) x 100

• CASHFLOW: Es la liquidez mensual o anual que genera el inmueble alquilado una vez descontados todos los gastos. Para calcularlo solo hay que restar a los ingresos que genera mensualmente, los gastos hipotecarios y los asociados al inmueble como impuestos y tasas, seguros, manteneimiento, comunidad, etc…

Cash Flow mensual = (Alquiler mensual) - (Costes hipoteca + Costes inmueble)

• ROCE: (Return on capital employed) Fórmula utilizada para calcular el porcentaje de retorno sobre el capital empleado. Es decir que porcentaje recibes de vuelta sobre el capital que has puesto de tu propio bolsillo para realizar la inversión.

ROCE = ((Cash Flow mensual x 12) / Capital propio invertido) X 100

ROCE (años) = Capital propio invertido / Cash Flow anual